第一章、項目基本情況

項目名稱：沈陽市于洪區(qū)職業(yè)教育中心物業(yè)服務(wù)

采購類別：服務(wù)類

采購方式：競爭性磋商

評審辦法：綜合評分法

預(yù)算金額：790,000.00元

最高限價：不超過預(yù)算金額

合同履行期限：本項目采用1+1+1模式，先簽一年期滿，一年期滿，采購人對中標(biāo)人服務(wù)滿意，驗收合格，雙方協(xié)商一致，可再續(xù)約下一年合同，合同可續(xù)簽兩次。

本項目（不）接受聯(lián)合體。

第二章、供應(yīng)商的資格要求

1.滿足《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規(guī)定；

2.落實政府采購政策需滿足的資格要求：屬于專門面向中小企業(yè)采購的項目

3.本項目的特定資格要求：無

第三章、服務(wù)需求

【一】履約期限

本項目采用1+1+1模式，先簽一年期滿，一年期滿，采購人對中標(biāo)人服務(wù)滿意，驗收合格，雙方協(xié)商一致，可再續(xù)約下一年合同，合同可續(xù)簽兩次。

【二】履約地點：沈陽市于洪區(qū)職業(yè)教育中心主校區(qū)和綜合高中部（170校區(qū)）

【三】付款方式：驗收合格后，每月支付相應(yīng)價款。

【四】報價要求

（一）本項目預(yù)算金額(一年服務(wù)費)為：790,000.00元，供應(yīng)商報價超過預(yù)算金額的視為無效響應(yīng)文件，供應(yīng)商須整數(shù)位報價。

（二）供應(yīng)商的投標(biāo)報價為含稅價（以人民幣為結(jié)算單位），包括員工工資及社保統(tǒng)籌（養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險、醫(yī)療含大額、生育）；工會經(jīng)費；服裝費；保潔耗材費；綠化及維修工具費；稅金等所有費用。

（三）供應(yīng)商所報價格中，社保統(tǒng)籌按政府最新繳費基數(shù)要求為員工繳納；員工工資標(biāo)準(zhǔn)不低于沈陽市政府規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)；其他有關(guān)取費項目應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定,如有缺項取費、零報價取費或不能滿足上述要求，則該響應(yīng)文件按無效響應(yīng)處理。

【五】項目基本情況

沈陽市于洪區(qū)職業(yè)教育中心擁有兩個校區(qū)，分別為主校區(qū)和綜合高中部（170校區(qū)），服務(wù)包含園林綠化、保潔、宿管以及水、電、暖氣等日常維修

【六】物業(yè)委托管理事項及服務(wù)要求

（一）物業(yè)綜合管理職責(zé)

（1）遵守校方的規(guī)章制度和保密規(guī)定，維護(hù)校方的合法權(quán)益和形象，不得借校方的名義做虛假和不實宣傳。

（2）根據(jù)合同規(guī)定或校方指示全面完成委托管理事項；不得將委托管理事項轉(zhuǎn)給第三人，對需由其他專業(yè)公司承擔(dān)的事項，必須經(jīng)校方同意后方可轉(zhuǎn)委托。

******學(xué)校管理職能部門的密切聯(lián)系，遇有重大事項要及時報告和反饋信息，充分尊重校方的意見，接受校方的建議、監(jiān)督和指導(dǎo)。

（4）設(shè)立專人負(fù)責(zé)投訴、報修受理事務(wù)，設(shè)立服務(wù)、投訴專線電話，認(rèn)真記錄電話內(nèi)容和處理情況，及時處理投訴問題，響應(yīng)文件必須建立信息反饋制度。

（5）嚴(yán)格審核錄用本物業(yè)項目的勞務(wù)人員，保證特殊******學(xué)校協(xié)商，并將新進(jìn)人員的情況書面向采購單位通報，同意后實施。

******學(xué)校工作的物業(yè)人員。

（7）建立本物業(yè)項目的物業(yè)人員考勤制度及崗前和在崗培訓(xùn)制度，對本物業(yè)項目的勞務(wù)人員工作質(zhì)量、效率進(jìn)行動態(tài)管理和監(jiān)督。

（二）物業(yè)服務(wù)總體要求

******學(xué)校主校區(qū)和綜合高中部（170校區(qū)）物業(yè)日常管理。要求年齡55周歲以下，男女不限，身體健康，五官端正，責(zé)任心強(qiáng)。

（1）管理規(guī)范有序，服務(wù)周到熱情，從業(yè)人員能熟練掌握項目的基本情況。

（2）保潔人員做到環(huán)境衛(wèi)生潔凈，清掃及時，門窗地面整潔。

（3）工程運維人員能做到設(shè)備良好養(yǎng)護(hù)運行，工作符合標(biāo)準(zhǔn)，及時完成日常小修雜修工作。

（4）勞保用品齊全，選用正規(guī)品牌。

（5）校內(nèi)所有零雜活工作需要在校相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，按時按工按質(zhì)完成。

（6）制定各系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。中期計劃對設(shè)施設(shè)備以維護(hù)為主；長期計劃中應(yīng)包括對設(shè)備的重置更新。

（7）合理使用能源，采取一切可能的節(jié)能措施，努力將本物業(yè)的能耗降到最低點，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境。

（三）設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)

人員配備：2人，負(fù)責(zé)主校區(qū)和綜合高中部（170校區(qū)）設(shè)施設(shè)備維護(hù)。其中維修電工1人，要求年齡45周歲以下，男性；水暖維修1人，要求45周歲以下，男性。

1.建筑結(jié)構(gòu)管理

（1）對建筑物及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查與維護(hù)，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報并協(xié)助總務(wù)處予以修補(bǔ)完善；維護(hù)建筑物及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的風(fēng)格和結(jié)構(gòu)安全。

（2）房屋管理養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂?shù)?，房屋的抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)，房屋的內(nèi)、外墻面、圍墻、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房、門廳、門窗、屋面和地下室等。

（3）響應(yīng)文件必須建立公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度和計劃，堅持日常檢查和定期檢査相結(jié)合、計劃性維護(hù)保養(yǎng)和及時維修相結(jié)合。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒布的房屋修繕管理標(biāo)準(zhǔn)，保證施工質(zhì)量。

******學(xué)校辦公的前提下開展維修養(yǎng)護(hù)工作，并確保人員和財產(chǎn)安全。

（6）確保房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)實施過程中使用材料符合環(huán)保要求。

2.設(shè)施設(shè)備管理

（1）低壓配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等日常維護(hù)由中標(biāo)人負(fù)責(zé)。

（2）專業(yè)保養(yǎng)工作必須由有資質(zhì)人員進(jìn)行，保證各個系統(tǒng)設(shè)備的正常開通和運行。做好日常巡檢、測試、記錄和維護(hù)。中標(biāo)人負(fù)責(zé)協(xié)助采購及監(jiān)督設(shè)備維護(hù)中標(biāo)人實施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）電工需熟悉校園內(nèi)供電、照明等系統(tǒng)（包括各功能室、實訓(xùn)室）的容量及供電線路的進(jìn)出線走向。熟悉校園內(nèi)電器設(shè)備的設(shè)置及運行使用情況等。熟悉校園內(nèi)地理位置，了解供電所屬變電所、站的名稱及聯(lián)系辦法。

******學(xué)校制定的運行、維修、保養(yǎng)制度，做到巡視檢查及時細(xì)致，發(fā)現(xiàn)問題處理及時，做到小修不過夜，搶修及時。

（5）做好電器設(shè)備的清潔工作，嚴(yán)格遵守電器設(shè)備操作規(guī)程，杜絕違章操作。定期對校園內(nèi)的電氣設(shè)備及照明系統(tǒng)進(jìn)行檢修檢查。

（6）發(fā)生事故時，應(yīng)及時報告有關(guān)部門，并主動同供電部門聯(lián)系，及時切斷電源，迅速查明事故原因，并采取應(yīng)急措施，防止事故擴(kuò)大。同時全力組織搶修待恢復(fù)正常后，方可離開工作現(xiàn)場 。

（7）維修、搶修工作結(jié)束后，應(yīng)主動清理工作現(xiàn)場的雜物，然后及時通知保潔人員進(jìn)行細(xì)致清理，保持良好的工作環(huán)境。

（8）堅守崗位，按時上、下班，認(rèn)真交接班，做好值班記錄，保管好圖紙資料、工具等。

（9）及時提出配件更換申請，配件到貨后按甲方領(lǐng)用程序領(lǐng)取。

（10）制定各類緊急情況或各專業(yè)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，要求具有可操作性，出現(xiàn)突發(fā)事故，嚴(yán)格按照預(yù)案執(zhí)行。

（11）制定供配電系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)制度和計劃，定期對供配電系統(tǒng)范圍內(nèi)的電氣設(shè)備包括高、低壓配電柜、公共照明系統(tǒng)等進(jìn)行檢查、檢測和維護(hù)，建立各項設(shè)備檔案，確保供配電系統(tǒng)24小時正常、安全運行；

（12）制定切實可行節(jié)電管理制度，有明顯節(jié)能成果；

（13）完成校方交辦的一切臨時性工作。

3.給排水系統(tǒng)管理

（1）給排水系統(tǒng)由中標(biāo)人負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)。

（2）熟悉校園內(nèi)自來水管網(wǎng)、暖氣管網(wǎng)、下水管網(wǎng)的走向，了解進(jìn)水閥門，計量表的具體位置及數(shù)量，及各種管網(wǎng)的管徑閥門的規(guī)格尺寸，并可正常操作。

（3）制定并嚴(yán)格落實供水、用水管理制度和給排水系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，加強(qiáng)對給排水系統(tǒng)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施包括管網(wǎng)、水泵、水箱、水池、化糞池、水井、閥門等的日常檢査、保養(yǎng)、維修、清潔和清通工作，確保給排水系統(tǒng)24小時正常、安全運行。

******學(xué)校制定的運行、維修、保養(yǎng)制度，做到及時檢查，發(fā)現(xiàn)問題時處理，達(dá)到小修不過夜，搶修及時。

（5）做好設(shè)備的清潔工作，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生，做到運行設(shè)備安全穩(wěn)定運行，備用設(shè)備隨時可投入運行。

（6）發(fā)生停水、跑水或其他事故時迅速查明原因，并采取措施，組織維修。若無法維修應(yīng)及時上報，并積極協(xié)助，待維修結(jié)束恢復(fù)正常后，方可離開工作現(xiàn)場。

（7）供暖期前，應(yīng)協(xié)助供暖公司進(jìn)行檢修，為做好來年的供暖工作提前做好準(zhǔn)備。供暖期間，要堅守工作崗位，認(rèn)真巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄，如發(fā)生事故時，要全力以赴組織搶修，待恢復(fù)正常后方可離開現(xiàn)場。

（8）堅守崗位，按時上下班，認(rèn)真交接班，做好各類記錄，保管好資料和工具。

（9）做好下水管道維護(hù)，疏通，雨水下流管的維修及疏通工作。

（10）維修搶修工作結(jié)束后，應(yīng)主動清理工作現(xiàn)場的雜物，然后及時通知保潔人員進(jìn)行細(xì)致清理，保持良好的工作環(huán)境。

（11）完成校方交辦的一切臨時性工作。

4.雜修工作管理

******辦公室桌椅的維護(hù)維修技能。

（2）每天對公共區(qū)域進(jìn)行巡視檢查，掌握維修設(shè)備設(shè)施、辦公用品的現(xiàn)況。若發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維護(hù)維修。

（3）按照維修保養(yǎng)計劃，堅持對維修設(shè)備設(shè)施、辦公用品實行日檢、周檢等例行性檢查。

（4）對維修設(shè)備設(shè)施、辦公用品及土建裝飾物品使用情況，巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄，并歸檔管理。

（5）積極修繕各種設(shè)備設(shè)施，辦公用品及土建裝飾物品，若無法維修應(yīng)及時上報，并積極協(xié)助，待維修結(jié)束恢復(fù)正常后，方可離開工作現(xiàn)場。

（6）及時處理完成業(yè)主報修工作，并做好報修記錄。

（7）完成校方交辦的一切臨時性工作。

（四）保潔綠化服務(wù)

人員配備：5人，負(fù)責(zé)主校區(qū)和綜合高中部（170校區(qū)）保潔綠化工作。其中保潔班長1人，要求年齡40周歲以下，女性；保潔及綠化人員4人，要求50周歲以下，性別不限。

1.室外保潔工作

（1）校園內(nèi)所有綠化帶、道路、廣場、停車場、籃球場、自行車棚等處達(dá)到“七凈七無”的標(biāo)準(zhǔn)?！捌邇簟奔矗簣龅貎?、路面凈、路邊石凈、墻根凈、樹根凈、綠化帶凈、污水井口凈?！捌邿o”即：無雜物（無磚瓦石塊、果皮、煙頭、碎紙、白色垃圾）、無衛(wèi)生死角、無樹掛、無亂堆亂放、路面無浮土、無廣告小張貼、無雜草。

（2）各類指路標(biāo)牌及路燈桿上無廣告、無亂畫、小粘貼、海報等張貼物，定期進(jìn)行擦拭。

（3）每天對室外垃圾桶及垃圾房及時進(jìn)行垃圾收集、裝袋（箱內(nèi)垃圾不得超過三分之二）；每周對垃圾筒、垃圾房內(nèi)外水洗兩次，投藥消毒兩次；垃圾實行袋裝化，清運要日產(chǎn)日潔，不積存，由垃圾密封車運到沈陽市指定的垃圾處理場。

（4）室外保潔人員每天對院內(nèi)要“兩掃一?！奔矗涸鐠?、午掃、全日保潔，毎隔半小時巡回清掃保潔一次，保持全天經(jīng)常巡視。

（5）室外體育場地（籃球場）保持干凈、整潔，無垃圾雜物。

******學(xué)校組織的各種大型活動結(jié)束及時將場地清掃干凈。

******學(xué)校舉行各種大型活動、會議、接待檢查、參觀及臨時性任務(wù)時，必須提前做好相關(guān)場所、場地的保潔工作。

（8）完成校方交辦的一切臨時性工作。

2.室內(nèi)保潔工作

（1）室內(nèi)保潔范圍包括整個辦公樓的大堂、通道、公共地方、會議室、微機(jī)室，鋼琴室等功能室，衛(wèi)生間，辦公區(qū)內(nèi)部廣場、道路等。

（2）房屋立面、公共樓梯整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。

（3）按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進(jìn)行清掃保潔，嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)，做到全天候、全方位保潔，特別是衛(wèi)生間要做到定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督。

（4）負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運，做到日產(chǎn)日清。

（5）污水排放通暢，定期清理化糞池、垃圾箱。

（6）衛(wèi)生間保潔工作要達(dá)到“八凈八無”的標(biāo)準(zhǔn)。“八凈”即：墻磚凈、地磚凈、便池凈、尿斗凈、門窗玻璃凈、窗臺凈、洗手盆凈、整容鏡凈?！鞍藷o”即：四壁無塵、無污漬、玻璃無水漬、地面無雜物、無痰跡、手紙簍紙無落地、便池?zé)o便跡、室內(nèi)無異味。

其中：地面、便池每節(jié)課拖擦一次，每天早上水洗；門窗玻璃內(nèi)側(cè)每天擦拭；墻磚每周擦拭兩次，保持光潔；每個蹲位擺放一個紙簍；定期消毒、每天噴灑空氣清新劑；尿斗須連續(xù)投放香球，不得間斷。洗手盆、拖布盆保持光潔，無污漬。

（7）樓內(nèi)衛(wèi)生保潔工作及要求：

其中：每天早上對公共地面、門外臺階濕拖、油拖，日常隨時拖擦；每天早上對步行樓梯、扶手進(jìn)行濕拖、干拖，擦拭，日常隨時拖抹；每天對服務(wù)范圍內(nèi)的門、窗及玻璃進(jìn)行擦拭，保持光潔；每天對各種擺設(shè)、指示牌、電源開關(guān)等進(jìn)行擦拭；每天對柱身、1.5米以下墻面進(jìn)行擦拭。

（8）大、小會議室每天進(jìn)行擦拭，地面濕拖，保持清潔。

******學(xué)校舉行各種大型活動、會議、接待檢查、參觀及臨時性任務(wù)時，必須提前做好相關(guān)會議室、報告廳的保潔工作。

（10）完成校方交辦的一切臨時性工作。

3.綠化相關(guān)工作

（1）主要工作包括修剪、除草、抹芽、病蟲害防治、澆水、對樓內(nèi)花卉養(yǎng)護(hù)、入冬前校園落葉雜草的清理及保溫工作。

（2）樹冠完整，樹形整齊美觀，分枝點合適，主側(cè)枝分布均勻、數(shù)量適宜，內(nèi)膛不亂、通風(fēng)透光，樹基牢固，樹體無傾斜現(xiàn)象，修剪科學(xué)合理。

（3）所有需要養(yǎng)護(hù)的植被應(yīng)保證其成活率99%以上，且植被生長正常、無枯枝，草坪雜草率應(yīng)<2.5%，草坪高度應(yīng)<20cm。

（4）根據(jù)植被長勢按時澆水、剪草、除雜草、病蟲害防治，且接受校方提出的植被生長要求；病蟲害觀察仔細(xì)、全面，控制及時有效，用藥科學(xué)，方法得當(dāng)，無藥害發(fā)生。

其中：綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無明顯的雜草；對新栽綠地，早晚各澆水一次，待成活后可酌情減少澆水次數(shù)；施肥、殺蟲、修剪：每星期至少檢查一遍，如有病蟲害及時進(jìn)行消殺；保持綠化植物的整齊、美觀，對過冬植物保存好,保證成活率；對校園內(nèi)所有植物、花草樹木種類、數(shù)量及成活率進(jìn)行統(tǒng)計、及時更新，并報送存檔。

（五）宿舍管理服務(wù)

人員配備：10人。其中:宿管主管1人，要求年齡45周歲以下，女性，身體健康，五官端正，有責(zé)任心。宿管及宿舍保潔人員9人，要求年齡50周歲以下，女性，身體健康，五官端正。

******學(xué)校交待的關(guān)于宿舍的各項工作，維護(hù)宿舍的正常秩序，貫徹落實各項規(guī)章制度，創(chuàng)造良好的生活與休息環(huán)境。

（1）值班時要堅守崗位，精力集中，不干與值班執(zhí)勤無關(guān)的事，處理好相關(guān)事務(wù)。

（2）認(rèn)真負(fù)責(zé)做好學(xué)生宿舍安全、衛(wèi)生管理工作，發(fā)現(xiàn)事(故)件苗頭及發(fā)生突發(fā)事件和其它重大問題要及時報告，并盡力做好疏導(dǎo)、勸解、制止等工作。對失盜現(xiàn)場做好保護(hù)措施，主動協(xié)助公安部門進(jìn)行調(diào)查偵破工作。

******學(xué)校落實宿舍所有財產(chǎn)、家具、設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量的管理工作。住宿學(xué)生要按床位號住宿。宿舍調(diào)整后要及時更改并落實到位。對更新?lián)Q代、調(diào)入(出)情況要記錄。

（4）負(fù)責(zé)學(xué)生住(退)宿手續(xù)的辦理，核對宿舍物品等公物使用情況，人為損壞或丟失的，要做好賠償處理工作。

（5）做好宿舍各項設(shè)施及日常工作(如未離舍人員，門窗、水電關(guān)停等)。特別對外來人員私自進(jìn)入宿舍住宿、逗留要查詢證件進(jìn)行登記，對攜帶大件物品進(jìn)入宿舍人員要查問清楚，對可疑人員要及時報告。

******學(xué)校各項規(guī)章制度，保持宿舍的整潔和安靜，準(zhǔn)時開啟和關(guān)鎖大門。協(xié)助學(xué)生處對違規(guī)(紀(jì))學(xué)生進(jìn)行管理教育，并做好違規(guī)(紀(jì))情況登記。

（7）協(xié)助學(xué)生處對宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生進(jìn)行督促檢查，并協(xié)助做好評比工作，對學(xué)生經(jīng)常進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，要杜絕起哄事件的發(fā)生。發(fā)生起哄現(xiàn)象，要及時勸止和報告，協(xié)助學(xué)生處查問原因，登記樓層、房間及有關(guān)人員。

（8）負(fù)責(zé)宿舍各項維修工作數(shù)量、質(zhì)量的檢查驗收，及時處理(申報)供電及排水(污)管道及其它設(shè)施發(fā)生的各種問題。

（9）配合學(xué)生處對公共環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行共同管理。

（10）完成校方交辦的一切臨時性工作。

（六）檔案資料管理

（1）中標(biāo)人要建立資料的收集、分類整理、歸檔理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。

（3）檔案資料包括：與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、檔案和竣工驗收資料：實施管理和服務(wù)工作中的各種制度、規(guī)程、流程、記錄、圖表、函件等。